공유지분 경매와 공유자 우선매수권
공유물의 지분이 경매될 때 법원은 다른 공유자에게 경매개시결정을 통지하고 최저매각가격은 부동산 전체 평가액에 지분 비율을 곱해 정한다(제139조). 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수를 신고할 수 있으며, 이 경우 법원은 공유자에게 매각을 허가하고 최고가매수신고인은 차순위매수신고인이 된다(제140조).
경기 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 105동 4층402호 다세대 경매 입찰 전 점검표 — 2026타경60588
새옹지마 塞翁之馬 — 유찰이 기회가 되기도 한다. 좋아 보이는 물건일수록 입찰 전에 확인할 것이 많습니다. 이 사건 서류에 적힌 내용과 물건 종류를 보고 꼭 직접 확인할 항목을 골랐습니다.
이 물건에서 먼저 볼 것
- 지분 매각 — 건물·토지 전부가 아니라 일부 지분입니다. 낙찰받아도 혼자 쓰기 어렵고, 다른 공유자의 우선매수 신고가 있을 수 있습니다.
- 임차인·대항력 관련 기재 — 임차인·대항력 관련 기재가 있습니다. 전입일·확정일자와 말소기준권리를 비교해 보증금을 떠안는지 확인하세요.
법원 비고 원문 1.복층구조의 다락이 소재함. 2.본건 다세대주택은 일반적인 거래관행상 진입로로 이용중인 "풍동 573-13번지 및 588-7번지" 토지지분과 일괄로 거래가 이루어지고 있으니, 진입도로로 발생될 수 있는 문제는 별도 확인 요함.(감정평가서 참조) 3.2023.05.10.자 제63739호 주택임차권등기에 대하여 임차인 허승하의 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.
모든 물건 기본 점검
- 등기부등본에서 말소기준권리(가장 앞선 근저당·가압류 등)를 찾는다.
- 매각물건명세서의 임차인 현황·인수 권리 칸을 읽는다.
- 현황조사서로 누가 살고 있는지(점유자) 확인한다.
- 관리사무소에서 밀린 관리비(공용부분은 낙찰자가 떠안을 수 있음)를 물어본다.
- 주변 실거래가를 직접 찾아 감정가와 비교한다.
- 잔금 대출이 되는 물건인지 은행에 미리 물어본다.
이 물건과 관련된 경매 상식
임차권등기된 집에 새로 들어간 임차인 — 최우선변제만 빼고 대항력·우선변제는 있다 (대법원 2022다246610)
임차권등기가 마쳐진 주택을 그 뒤에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제3조의3 제6항에 따라 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없지만, 대항력과 확정일자에 따른 우선변제권은 인정될 수 있다.
임차인 배당순위
임차인의 배당순위는 대항력과 확정일자에 따라 결정된다. 경매에서 임차인의 권리와 배당순위를 이해하는 것은 중요하다.
고양시 일산동구 같은 종류(다세대) 경매물건
- 경기 고양시 일산동구 풍동 605-40 베르디움 101동 4층401호다세대 · 최저가 144,200,000원 · 2026.10.15
- 경기 고양시 일산동구 성석동 1224-3 건영리츠빌 4층401호다세대 · 최저가 79,800,000원 · 2026.10.15
- 경기 고양시 일산동구 중산동 77-7 더어반 103동 3층301호다세대 · 최저가 98,490,000원 · 2026.10.15
- 경기 고양시 일산동구 성석동 1082-97 1층101호다세대 · 최저가 71,540,000원 · 2026.10.15
- 경기 고양시 일산동구 중산동 80 엘타운 101동 1층101호다세대 · 최저가 250,000,000원 · 2026.10.15
- 경기 고양시 일산동구 식사동 716-46 미래타운 2동 1층101호다세대 · 최저가 140,700,000원 · 2026.10.15
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