울산 울주군 상북면 길천리 1081 단독주택다가구 경매 입찰 전 점검표 — 2026타경10000

절차탁마 切磋琢磨 — 갈고 닦아 실력을 키운다. 좋아 보이는 물건일수록 입찰 전에 확인할 것이 많습니다. 이 사건 서류에 적힌 내용과 물건 종류를 보고 꼭 직접 확인할 항목을 골랐습니다.

이 물건에서 먼저 볼 것

유치권 신고 — 유치권 신고가 있습니다. 성립 여부는 법원이 판단하지 않으므로 점유 시작 시점·공사대금 근거를 따져야 합니다.
임차인·대항력 관련 기재 — 임차인·대항력 관련 기재가 있습니다. 전입일·확정일자와 말소기준권리를 비교해 보증금을 떠안는지 확인하세요.

법원 비고 원문 1. 일괄매각. 제시외 건물 및 임차인이 시공한 콘크리트 바닥포장 포함. 2. 본 건 토지상에 소재하는 임차인이 설치한 제시외 건물(판넬구조 단층 견사 9㎡, 블록조 개수영장 1식, 메쉬펜스 휀스시설 출입문 1식)을 이 사건 매각에서 제외함. 한편 최저매각가격은 위 제시외 건물로 인하여 받는 영향을 감안한 가격임. 3. 임차인 정승묵으로부터 매각부동산에 관한 공사대금 37,000,000원에 대한 유치권신고서가 2026.01.21.자로 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함. 4. 신청채권자로부터 임차인 정승묵의 유치권신고에 대하여 '임대차계약서상 원상복구특약이 존재하므로 유치권이 성립하지 않는다'는 내용의 유치권배제신청서가 2026.04.17.자로 제출되었으나 그 진위여부는 불분명함.

모든 물건 기본 점검

등기부등본에서 말소기준권리(가장 앞선 근저당·가압류 등)를 찾는다.
매각물건명세서의 임차인 현황·인수 권리 칸을 읽는다.
현황조사서로 누가 살고 있는지(점유자) 확인한다.
관리사무소에서 밀린 관리비(공용부분은 낙찰자가 떠안을 수 있음)를 물어본다.
주변 실거래가를 직접 찾아 감정가와 비교한다.
잔금 대출이 되는 물건인지 은행에 미리 물어본다.

이 물건과 관련된 경매 상식

허위 유치권 판별과 대응

허위 유치권의 개념과 판별 방법, 대응 방안을 설명합니다.

법인 대표이사가 사는 집은 법인 임차의 대항력 대상이 아니다 (대법원 2023다226866)

주택임대차보호법 제3조 제3항의 "직원"은 주식회사라면 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람이다. 그 범위의 직원이 법인이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 거주하면 대항력을 갖추며, 업무관련성·임대료·거리 등은 따지지 않는다.

확정일자 없는 임차인의 권리

확정일자가 없는 임차인은 대항력만으로 권리를 주장할 수 있습니다. 대항력은 인도와 전입신고로 성립하며, 확정일자가 없으면 우선변제권은 없습니다.

울주군 같은 종류(단독주택다가구) 경매물건

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경매 컨설턴트라면 — 휘리릭 오피스

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이 물건으로 블로그 글 만들기

자료: 대법원 법원경매정보 공개 자료·건축물대장. 매각기일·최저가는 바뀔 수 있으니 입찰 전 법원 공고를 꼭 확인하세요. 이 페이지는 사실 정리이며 투자 권유가 아닙니다.