충남 당진시 송악읍 한진리 산48-11 임야 경매 입찰 전 점검표 — 2025타경751

절차탁마 切磋琢磨 — 갈고 닦아 실력을 키운다. 좋아 보이는 물건일수록 입찰 전에 확인할 것이 많습니다. 이 사건 서류에 적힌 내용과 물건 종류를 보고 꼭 직접 확인할 항목을 골랐습니다.

이 물건에서 먼저 볼 것

법정지상권 여지 — 법정지상권이 문제될 수 있다고 적혀 있습니다. 토지와 건물 주인이 언제 달라졌는지 등기부로 확인하세요.
여러 번 유찰 — 여러 번 유찰됐습니다. 가격이 내려간 이유(권리·위치·상태)가 있는지 먼저 찾으세요.

법원 비고 원문 - 현황조사보고서상 분묘3기 이상 소재함 - 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립 여지 있음 - 제시외 건물 ㉦(주택등), ㉧(창고등), ㉨(화장실등) 매각 제외 - 매각에서 제외된 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음 - 최저매각가격은 분묘 소재 및 매각에서 제외된 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임 - 공부상 임야이나 현황 일부를 주거용건물의 부지 및 도로로 이용중

모든 물건 기본 점검

등기부등본에서 말소기준권리(가장 앞선 근저당·가압류 등)를 찾는다.
매각물건명세서의 임차인 현황·인수 권리 칸을 읽는다.
현황조사서로 누가 살고 있는지(점유자) 확인한다.
현장에서 진입 도로·경계·묘지·무단 경작물이 있는지 본다.
주변 실거래가를 직접 찾아 감정가와 비교한다.
잔금 대출이 되는 물건인지 은행에 미리 물어본다.

이 물건과 관련된 경매 상식

강제경매 전에 저당권이 있었다면, 법정지상권은 저당권 설정 때를 기준으로 본다 (대법원 2009다62059)

강제경매로 토지나 건물 소유자가 달라질 때 관습상 법정지상권은 원칙적으로 압류 효력 발생 시(선행 가압류가 있으면 가압류 때)를 기준으로 동일인 소유였는지 판단한다. 다만 압류나 선행 가압류 이전에 저당권이 설정되어 있다가 강제경매로 소멸한 경우에는 그 저당권 설정 당시를 기준으로 판단한다.

유찰되면 최저가는 얼마나 내려가나

경매에서 유찰 시 최저가는 일정 비율로 내려갑니다. 저감율은 법원에서 정하며, 일반적으로 20~30% 정도입니다.

토지별도등기 주의사항

토지별도등기는 아파트·빌라 같은 집합건물의 토지에 대지권이 생기기 전부터 설정돼 있던 근저당·가압류 등이 그대로 남아 있다는 표시다. 그 권리자가 배당에 참가하지 않고 남으면 낙찰자가 토지 지분에 대한 부담을 인수할 수 있으므로 명세서를 확인해야 한다.

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경매 컨설턴트라면 — 휘리릭 오피스

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자료: 대법원 법원경매정보 공개 자료·건축물대장. 매각기일·최저가는 바뀔 수 있으니 입찰 전 법원 공고를 꼭 확인하세요. 이 페이지는 사실 정리이며 투자 권유가 아닙니다.