인천 동구 만석동 산3 근린생활시설 경매 입찰 전 점검표 — 2025타경507547

일석이조 一石二鳥 — 돌 하나로 새 두 마리. 좋아 보이는 물건일수록 입찰 전에 확인할 것이 많습니다. 이 사건 서류에 적힌 내용과 물건 종류를 보고 꼭 직접 확인할 항목을 골랐습니다.

이 물건에서 먼저 볼 것

위반건축물 — 위반건축물로 적혀 있습니다. 이행강제금·대출 제한이 있을 수 있어 건축물대장을 확인하세요.

법원 비고 원문 1.일괄매각 2.토지의 공부상 지목은 '임야'이나 일부가 '건부지 및 도로'로 이용 중임. 3.본 건 토지상에 자생 중인 수목은 경제적 가치가 희박하여 본 건 토지에 포함하여 평가하였음. 4.제시목록 및 건축물대장상 등재된 건물 중 일부는 구조, 면적, 용도 등으로 보아 물적동일성이 인정되지 않아 '확인불능' 처리하여 평가에서 제외하였고(감정평가명세표 참조), 대부분 건물이 방치되어 창문기둥, 천장 등 성한 것이 거의 없고, 섬 접안시설 및 해안도로가 거의 소실되거나 훼손되어 차량은 물론 사람의 통행도 어려운 상태임(현황조사보고서 참조) 5.제시 외 건물이 일부 있으나 훼손이 심하고 대부분 멸실 상태임.(매각 제외) 잔존 구조물 중 일부는 4.항에서 설명한 '확인불능' 건물과 관련된 것으로 보이나, 현황 및…

모든 물건 기본 점검

등기부등본에서 말소기준권리(가장 앞선 근저당·가압류 등)를 찾는다.
매각물건명세서의 임차인 현황·인수 권리 칸을 읽는다.
현황조사서로 누가 살고 있는지(점유자) 확인한다.
관리사무소에서 밀린 관리비(공용부분은 낙찰자가 떠안을 수 있음)를 물어본다.
주변 실거래가를 직접 찾아 감정가와 비교한다.
잔금 대출이 되는 물건인지 은행에 미리 물어본다.

이 물건과 관련된 경매 상식

위반건축물 낙찰, 이행강제금은 누가 내나

이행강제금의 기준은 건물 시가표준액이다. 토지 공시지가를 더하지는 않지만 위치지수(31구간, 0.80~1.69)로 땅값이 반영돼 같은 위반도 지역에 따라 두 배 가까이 벌어진다. 산정식·요소별 지수·실제 부과 사례를 표로 정리했다.

상가 경매와 부가가치세

법원경매로 상가를 낙찰받을 때는 부가가치세가 붙지 않는다. 경매는 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않기 때문이다. 대신 낙찰 후 임대할 때는 임대료에 부가세를 붙여 신고해야 하고, 건물분 매입세액 환급도 받을 수 없다.

최저매각가격과 유찰 시 저감

법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 금액을 참작해 최저매각가격을 정한다(제97조). 그 가격 미만의 입찰은 무효다. 매각기일에 입찰자가 없으면 법원은 최저매각가격을 낮춰 새 매각기일을 정하며(제119조), 저감 비율은 법원 실무상 20% 또는 30%다.

경매 컨설턴트라면 — 휘리릭 오피스

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자료: 대법원 법원경매정보 공개 자료·건축물대장. 매각기일·최저가는 바뀔 수 있으니 입찰 전 법원 공고를 꼭 확인하세요. 이 페이지는 사실 정리이며 투자 권유가 아닙니다.