대지권 미등기란
대지권 미등기는 아파트·빌라의 토지 지분이 아직 호실 등기부에 등기되지 않은 상태다. 분양대금 완납 등으로 실질적인 대지권이 있는데 절차만 늦은 경우와, 애초에 대지 지분이 없는 경우로 나뉜다. 감정평가에 대지권이 포함됐는지, 명세서에 대지권 매각 여부가 어떻게 적혔는지가 판단 기준이다.
경기 시흥시 능곡동 시흥장현공공주택지구일반상업용지2-1 센텀시티 8층80 근린시설 경매 입찰 전 점검표 — 2026타경50015
기사회생 起死回生 — 여러 번 유찰된 물건에도 사연이 있다. 좋아 보이는 물건일수록 입찰 전에 확인할 것이 많습니다. 이 사건 서류에 적힌 내용과 물건 종류를 보고 꼭 직접 확인할 항목을 골랐습니다.
이 물건에서 먼저 볼 것
- 대지권 미등기·없음 — 대지권이 등기되지 않았거나 없다고 적혀 있습니다. 토지 지분을 함께 취득하는지 확인하세요.
법원 비고 원문 ①`집합건축물대장`상 용도는 `일반음식점`임 ②대지권 미등기이며 대지권유무는 알 수 없음, 최저매각가격에는 대지권가격이 포함됨 ③`시흥시`로부터 토지 및 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 `사실조회 회신`(2026.01.28.자)있음 ④인접호수와 벽체구분 없이 일체로 `음식점`으로 이용 중임 ⑤`인접호수와 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나, 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하며, 건축물현황도에 의거 위치・면적 및 점유부분 등을 명확하게 특정할 수 있다.`는 취지의 감정평가사의 `사실조회 회신`(2026.09.07.자)있음
모든 물건 기본 점검
- 등기부등본에서 말소기준권리(가장 앞선 근저당·가압류 등)를 찾는다.
- 매각물건명세서의 임차인 현황·인수 권리 칸을 읽는다.
- 현황조사서로 누가 살고 있는지(점유자) 확인한다.
- 관리사무소에서 밀린 관리비(공용부분은 낙찰자가 떠안을 수 있음)를 물어본다.
- 주변 실거래가를 직접 찾아 감정가와 비교한다.
- 잔금 대출이 되는 물건인지 은행에 미리 물어본다.
이 물건과 관련된 경매 상식
전유부분을 낙찰받으면 대지사용권도 함께 온다 — 토지 별도등기 근저당의 소멸 (대법원 2005다15048)
대지사용권은 규약 등 특별한 사정이 없으면 전유부분과 일체불가분이어서, 전유부분에 대한 경매에서 전유부분을 매수한 사람은 대지사용권도 함께 취득한다. 전유부분과 대지사용권이 일체로 매각되어 대금이 완납되면, 대지권 성립 전부터 토지에만 설정되어 있던 별도등기 근저당권도 인수 특별매각조건이 없는 한 그 지분 범위에서 소멸한다.
상가주택(주상복합) 경매
상가주택 경매에 대한 기본 개념과 중요성, 주의할 점을 설명합니다.
시흥시 같은 종류(근린시설) 경매물건
- 경기 시흥시 정왕동 시화엠티브이001-05-0501 센터프라자1동 2층2근린시설 · 최저가 904,000,000원 · 2026.10.15
- 경기 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 6층609호근린시설 · 최저가 249,200,000원 · 2026.11.10
- 경기 시흥시 대야동 40-9근린시설 · 최저가 1,081,022,000원 · 2026.11.10
- 경기 시흥시 조남동 652 다인로얄팰리스6차 2층202호근린시설 · 최저가 434,000,000원 · 2026.11.10
- 경기 시흥시 도창동 508-18 매화프라자 1층101호근린시설 · 최저가 341,600,000원 · 2026.11.10
- 경기 시흥시 도창동 508-18 매화프라자 1층102호근린시설 · 최저가 341,600,000원 · 2026.11.10
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