최저매각가격과 유찰 시 저감
법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 금액을 참작해 최저매각가격을 정한다(제97조). 그 가격 미만의 입찰은 무효다. 매각기일에 입찰자가 없으면 법원은 최저매각가격을 낮춰 새 매각기일을 정하며(제119조), 저감 비율은 법원 실무상 20% 또는 30%다.
전남 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 1층110호 근린생활시설 경매 2025타경3508 — 감정가 209,000,000원 · 최저가 47,940,000원
새옹지마 塞翁之馬 — 유찰이 기회가 되기도 한다. 광주지방법원에서 진행하는 전남 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 1층110호 근린생활시설 경매입니다. 아래는 법원이 공개한 사건 정보를 한 장에 모은 것입니다.
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3508 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 1층110호 |
| 물건 종류 | 근린생활시설 · 전용 45.54㎡(약 13.8평) |
| 감정가 | 209,000,000원 |
| 최저가 | 47,940,000원 (감정가의 23%) |
| 입찰보증금 | 4,794,000원 (최저가의 10%) |
| 매각기일 | 2026.11.03 · D-24 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 건축물대장 | 제1종근린생활시설 · 지상 5층/지하 1층 · 사용승인 2015년 |
감정평가서에 적힌 현황
- 위치/주위환경
- 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시내 '빛가람동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하는 '가람로자벨빌딩 1동 1층 110호 외 4개호'로 주위는 근린생활시설 등이 주종을 상가지대를 이루나 성숙도 낮은 편임.
- 교통상황
- 나주혁신도시에 이르는 간선도로망 정비되어 있고 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.
- 건물의 구조
- 본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(사용승인일: 2015.11.6)건물내 기호1) 1층 110호, 기호2) 3층 304, 기호3) 4층 403, 기호4) 4층 404호, 기호5) 5층 502호로 외벽: 외장타일, 드라이비트마감 등 내벽: 몰탈위페인팅 바닥: 콘크리트마감 창호: 강화유리새시창임.
- 이용상태
- 본건은 근린생활시설(기호1: 소매점, 기호2-5: 의원)이나 현재 공실임.
- 설비내역
- 본건은 기본적인 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비 지하 주차장 등이 시설되어 있음.
이 물건과 관련된 경매 상식
상가 경매와 부가가치세
법원경매로 상가를 낙찰받을 때는 부가가치세가 붙지 않는다. 경매는 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않기 때문이다. 대신 낙찰 후 임대할 때는 임대료에 부가세를 붙여 신고해야 하고, 건물분 매입세액 환급도 받을 수 없다.
경락대출 한도가 깎이는 경우
경락잔금대출 한도는 감정가와 낙찰가 중 낮은 금액에 LTV를 곱한 뒤 방공제를 뺀 값이 기본이고, 여기서 선순위 임차인 인수 보증금, 유치권·법정지상권 신고, 위반건축물, 대지권 미등기, 상가·토지 등 물건 유형, 차주의 DSR이 한도를 더 깎는다. 입찰 전에 은행 두세 곳에 사전 한도를 받아 두어야 한다.
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경매 컨설턴트라면 — 휘리릭 오피스
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